MŮŽE CHTÍT PRONAJÍMATEL ZA SKLEP NEBO GARÁŽ PŘÍPLATEK K NÁJMU?
Při pronájmu se můžete setkat s tím, že pronajímatel bude chtít extra příplatek za to, že vám umožní přístup do sklepa, komory či dalších prostor. Jsou případy, kdy to možné je, a kdy naopak není. Jak je rozpoznat?
Pronájmy bývají někdy složité, zvláště když se představy majitele a nájemníka liší. Ideální je, když si oba vše vysvětlí a do smlouvy o pronájmu detailně uvedou, na čem se domluvili. Ne vždy vás ale napadne, co ještě je dobré zmínit. Řadu věcí totiž považujeme za samozřejmost.
Co je s bytem přímo spojeno a co jde pronajímat zvlášť?
Je potřeba rozlišit, jestli jsou pronajímané části s bytem spojeny, či nikoli. Asi těžko si lze představit situaci, kdy by pronajímatel pronajal byt, ovšem balkon by pronajímatel nadále chtěl užívat dále jen on sám, uvedl pro Měšec. cz advokát Tomáš Doležal. Takové ustanovení by v případné smlouvě dokonce odporovalo občanskému zákoníku. Ten vám totiž jako nájemci dává právo na nerušené užívání bytu po dobu trvání nájmu.
K bytu ale často patří i příslušenství, které s bytem není přímo spojeno a je možné je od bytu oddělit a užívat tato příslušenství buď s bytem, nebo samostatně. Práva i povinnosti týkající se věci hlavní se týkají i příslušenství, zároveň však ale není vyloučena možnost příslušenství jako věc samostatně pronajmout. Zákon neukládá povinnost pronajmout spolu s bytem i jiné části objektu, pokud to pronajímatel nemá v úmyslu, dodává Tomáš Doležal.
Pokud se tedy pronajímatel rozhodne, že vám k bytu nepronajme například sklep, komoru, garáž nebo garážové stání, je to v pořádku. V nájemní smlouvě to ale musí být jmenovitě uvedeno.
Sklep za příplatek?
Setkat se můžete i s tím, že bude chtít pronajímatel příplatek za to, že vám k bytu pronajme i sklep nebo garáž. Podle zákona na to má právo. Vlastník bytu, ke kterému přináleží i např. sklep nebo garáž, si může sám nastavit podmínky pronájmu či prodeje, informuje Tomáš Doležal.
Běžná praxe ale je, že samotný nájem už obsahuje i cenu za prostory navíc, jako je garáž a sklep. Není ovšem vyloučena ani možnost tyto položky do smlouvy rozdělit nebo rozepsat a případně o nich dále jednat, dodává Tomáš Doležal. U sklepa je to poněkud neobvyklé, že by za něj pronajímatel chtěl příplatek, ale u garáže to bývá standardem. Bývá běžné, že pronájem garáže či parkovacího místa je oddělenou položkou od nájmu, tedy nový nájemce sjednává nájemní smlouvu pouze na byt, a navíc má možnost sjednat si parkovací místo za určitý poplatek navíc, říká Tomáš Doležal.
Co platí, když se nedomluvíte?
Zákon pamatuje i na to, jak se situace řeší, když se vy a pronajímatel nedomluvíte. Například proto, že vás nenapadne se na takovou věc vůbec zeptat. Jak to tedy je, když si s pronajímatelem nedomluvíte jiná pravidla? Platí zákonný režim, že příslušenství sleduje osud věci hlavní, dodává Tomáš Doležal. Pokud tedy pronajímatel nezmínil, že chce některá příslušenství z nájmu vyjmout, máte právo na jejich užívání.
Do technické místnosti se vůbec nemusíte dostat
V některých domech se nachází také například technická místnost. Ta je většinou společnou částí domu. Doporučoval bych ji vůbec nájemcům nezpřístupňovat bez souhlasu ostatních vlastníků, jelikož by mohlo dojít k poškození důležitých provozních zařízení z důvodu neodborného zásahu, říká Tomáš Doležal.
Případné služby spojené s užíváním bytu jako provoz a čistění komínů, dodávky vody a tepla, odvoz a odvádění odpadních vod atd. má na starost pronajímatel a vy se o to starat nemusíte. Jediná vaše povinnost tkví v tom hlásit nějaké problémy, když nastanou.
A když byt kupujete?
Když budete byt kupovat, pak platí, že příslušenství konkrétní bytové jednotky sleduje osud bytu, ke kterému náleží.
Tato příslušenství mohou být vedena v jednom ze dvou režimů. Buďto půjde o společnou část domu přenechanou do výlučného užívání vlastníka konkrétního bytu, nebo se bude jednat o příslušenství konkrétní bytové jednotky, říká Tomáš Doležal.
V obou případech ale s bytem kupujete i sklep, skladní prostor bytu, komoru a další. Ať už jako příslušenství, či podíl na společné části domu. Pokud je sjednáno právo výlučného užívání garážového stání či sklepní kóje, které jsou součástí společných částí domu a zároveň jsou v prohlášení vlastníka spojeny s vlastnictvím bytu, lze vše převádět pouze jako celek, uvedla pro Měšec.cz realitní advokátka Ilona Černochová.
Garáž jako specifický pojem
Specifickou situací je prodej garáže. Ta netvoří příslušenství bytu, a tak je možné ji prodat jak samostatně, tak společně s bytem.
Jestli ale k bytu náleží garážové stání, je to jinak. Garážové stání nelze brát jako byt nebo nebytový prostor, nejedná se o reálně stavebně vymezený prostor, ale o společné části budovy, kdy vlastník nabývá pouze určitý podíl na této části, informuje Tomáš Doležal. V praxi je totiž prostor garážových stání brán jako jeden celek a jednotlivá parkovací místa jsou rozdělena pouze graficky nebo pomocí jiného ohraničení.
Pak platí, že při prodeji bytu bude převeden i tento podíl na společné části domu, který představuje právě garážové stání. A stejná situace nastane v případě, že sice jde o garáž, ale ta je vedena jako součást celku domu. Potom se budeme řídit postupem jako u garážového stání, informuje Tomáš Doležal.
Nové developerské projekty už dnes volí cestu výlučného užívacího práva spojeného s konkrétním bytem. Takže v případě prodeje přejde garážové stání na nového vlastníka bez potřeby zvláštní úpravy v kupní smlouvě.
Čím více prostorů, tím vyšší cena
Když si budete byt pronajímat, zpravidla se nesetkáte s tím, že by bylo ve smlouvě rozepsáno, jakou částku platíte za byt, sklep, balkon apod. Vše se většinou shrne do jediné položky „nájemné“. Je ale přípustná i varianta, že vám pronajímatel sklep nepronajme vůbec, případně za příplatek, pokud o něj budete stát. Jestliže se s tímto přístupem setkáte, je to podle zákona v pořádku. Záleží pak jen na vás, jestli podobný postup vyhodnotíte jako seriózní, či nikoli a poohlédnete se jinde.
Při prodeji to ale bývá většinou naopak. U kupních smluv je naopak poměrně běžné, že cena za parkovací stání či sklep je vyčíslena samostatnou částkou. Vedle lokality, velikosti, dispozice a vybavení bytu jsou to totiž právě související sklepní kóje, balkony, lodžie nebo parkovací místa, které hodnotu bytu podstatně navyšují, uzavírá Ilona Černochová.
Zdroj: mesec.cz