OCHRANA SPOTŘEBITELŮ V NÁJEMNÍCH VZTAZÍCH
Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k zajištění jeho bytových potřeb.
Nájemce bytu je ze zákona zvýšeně chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena a k ujednáním, která zkracují nájemcova práva stanovena zákonem, se nepřihlíží. Zakázána jsou nově také všechna ujednání, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ujednání, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.
Je-li byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, zvláštní ustanovení o nájmu bytu se nepoužijí. Ustanovení o nájmu bytu se také nepoužijí v případě, kdy pronajímatel přenechává nájemci byt k rekreaci nebo jinému krátkodobému účelu.
POZOR: V případě, že nájemcem bytu bude právnická osoba, lze jí pronajmout nemovitou věc pouze podle obecných ustanovení o nájmu, neboť PO nemá tzv. bytovou potřebu.
Byt je v NOZ definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení.
NOZ výslovně stanoví, že když si pronajímatel s nájemcem ujednají, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou zavázáni stejně, jako by byl pronajat obytný prostor.
Pronajme-li pronajímatel byt k bydlení vhodný a zdravotně způsobilý, i přestože není rozhodnutím stavebního úřadu určen k bydlení, půjde přesto dle ustanovení NOZ o platný nájem bytu. Otázku porušení veřejného práva bude nutné posoudit samostatně.
Na rozdíl od staré právní úpravy smlouva o nájmu bytu nemusí obsahovat přesné označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání, způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Dle NOZ postačuje, je-li mezi stranami shoda na předmětu nájmu a na tom, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.
POZOR: Smlouva o nájmu bytu musí být písemná!!! Nájemce je však zákonem chráněn a tudíž pronajímatel nebude mít právo namítnout neplatnost smlouvy pro nedostatek její písemné formy.
Pokud strany neuzavřely platnou smlouvu či neuzavřely smlouvu vůbec, je nově nájemce chráněn ustanovením, které mu umožní nájem bytu vydržet. Bude-li nájemce byt užívat po dobu tří let v dobré víře, že je nájem po právu, bude se nájemní smlouva považovat za uzavřenou. Jedná se o tzv. faktický nájem.
Na základě řádně uzavřené nájemní smlouvy k bytu je hlavní povinností pronajímatele odevzdat nájemci byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání a základní povinností nájemce je pak platit dohodnuté nájemné a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním bytu.
Pronajímatel se může dohodnout s nájemcem, že předávaný byt může být i nezpůsobilý k obývání. Takové ujednání bude však platné, jen jsou-li zároveň ujednána zvláštní práva a povinnosti plynoucí ze zvláštní povahy bytu, včetně výše a způsobu úhrady nákladů na provedení nutných úprav.
Nový občanský zákoník definuje, který byt je způsobilý k nastěhování a obývání. Je to takový byt, který odpovídá ujednáním ve smlouvě, a není-li nic ujednáno, je to takový byt, který je čistý, v dobrém stavu a jsou zajištěna běžná plnění spojená s užíváním bytu (voda, elektřina, topení, odpady apod.).
Není-li byt způsobilý k nastěhování nebo neodpovídá sdělení pronajímatele, má nájemce právo odmítnout se nastěhovat a neplatit nájemné po dobu co vada trvá. Pokud se však nastěhuje, má právo požadovat na pronajímateli splnění smlouvy a slevu z nájemného po dobu, než pronajímatel vadu odstraní.
POZOR: Nájemce musí žádat splnění výše uvedené povinnosti bez zbytečného odkladu, jinak mu toto právo zanikne!!!
Znal-li nájemce stav bytu již při uzavření smlouvy, výše uvedené neplatí. Stejně tak i v případě, že si byt nájemce neprohlédl, ačkoliv ho pronajímatel k prohlídce vyzval.